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更新日 2019-06-25 | 作成日 2007-11-30

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2010年 コラム

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不動産の価格を考える‥‥

近頃の世の中の動きを見ていて、ふと、1つの疑問がの頭をよぎった。価格(定価)とは一体何なのか‥‥?という疑問だ。昨年4月、コンビニ最大手のセブンイレブン・ジャパンが洗剤や歯磨き粉など31品目を平均15%値下げすると発表した。「他店より1円でも高い商品がありましたら、お申し出ください」と家電量販店やスーパーが低価格競争を繰り広げる中、ついにセブンイレブンがコンビニの“常識”を打ち破る戦略に打って出た。こうした流れは不動産市場も例外ではない。2008年12月、オリックス不動産が総額5億円超のマンション割引券(マンション購入資金)プレゼントをスタートさせた。2400億円かけた「かんぽの宿」が、109億円で同社に一括譲渡されそうになったことも記憶に新しい。売れないから価格を下げる。市場経済の原理からすれば理にかなった行動なのだろうが、一連の流れを見るにつれ、価格とは何なのか疑念が沸いてくる.新築住宅の場合、一般的に原材料費(土地価格+建築コスト)に販売費と利益を上乗せして分譲価格が決まる。「原価積み上げ方式」と呼ばれ、積算価格が売出価格となる。しかし、経済学では買いたい人の数(需要)と売りたい人の数(供給)が不均衡になった際、そのバランスを調整するのが価格の役割とされる。需要が供給を上回れば価格は上昇し、逆に需要が供給を下回れば価格は下落する。学問的には、需要と供給の不一致を解消するための“調整弁”が価格というわけだ。そこで考えて戴きたい。生活の基盤たるマイホームが需給バランスで変動する価格体系・値付け構造でいいのかどうか。年収の5倍といった目安は根拠のない絵空事だったのか。「アウトレットマンション」なる言葉が市民権を得るようになった今、改めて、住宅価格とは何なのか考えてみる必要がありそうだ。

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近年、マンションにおける最大の問題点

マンション管理費の滞納発生率が増加していることが、5年に1度行われる国土交通省の「2008年度マンション総合調査」で明らかになった。管理費や修繕積立金を3カ月以上滞納している住戸があるマンションの割合、つまり滞納発生率を示すものである。1990年前後のバブル以降に増加傾向にあったが、前回の2003年時点では大幅に減少した。それが今回、再び上昇に転じたのだ。滞納発生率は38.5%ということは3件に1件は滞納があることになる。調査時点では、まだ世界同時不況の波は及んでいない。その後にリストラや賃金カットなどが進んでいるため、おそらくこの傾向はさらに強まる可能性が高い。総戸数のうち滞納している住戸の比率は1〜2%以内に止まっているケースが多く、まだ深刻な状況にはなっていないようだ。それでも、滞納比率が10%を超えるマンションもわずかながら存在する。1割も収入が減ってしまえば、管理運営に影響が出てくるはずだ。既に6カ月以上の滞納発生率は4件に1件、1年以上の長期滞納も6件に1件の割合で発生している。長期滞納者が増加すれば、管理がまともに機能しなくなるおそれもある。滞納が発生した場合の管理組合の対応は「文書による督促」がほとんど。訴訟や強制執行まで行うケースは稀である。家計が苦しくなったとしても、住宅ローンの返済が3カ月以上遅れれば金融機関から差し押さえられる恐れがあるだけに、なるべく避けようとするだろう。それに引き替え、管理費の支払いがストップしても督促状が届く程度で、厳しい取り立てはされない。そのままずるずると滞納を続けるという悪循環に陥りやすいのだ。収入があっても学校の給食代を滞納する親が増えているなどモラルの低下が指摘されるが、マンションの管理費にこうした風潮が及ぶと資産価値の低下が懸念される。中古マンションを選ぶ際には、管理費滞納の有無に十分注意したい。

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売り主の破綻

大手不動産業者、或は新興デベロッパーの破綻が相次ぐ中、売買契約後に売り主が破綻したらどうなるのか。今回は、2つの側面から考えてみたい。不幸にして売り主が倒産した場合、大きく2つの方向性が考えられる。1つは建設工事が中止され、契約の履行不能が確定するケース。そしてもう1つは工事が継続され、引き渡しに向けた努力がなされるケースである。一連の倒産劇を振り返ると、そのほとんどが民事再生法の適用を申請しており、企業経営を継続(存続)させる方向に動いている。そのため、民事再生手続きを進めるケースでは、実際、工事が継続される公算が大きい。工事が継続されれば、売買契約上の権利義務関係は変わらない。予定通りに引き渡しを希望するのであれば、引渡日が遅延する可能性はあるものの、その他、致命的な被害を受ける心配はないだろう。一方、引き渡しを希望しない場合、「契約解除できるか?」「手付金は戻ってくるか?」といった問題が浮上する。民事再生法上、経営破たんを帰責事由とし、売り主も買い主も契約の履行を完了していない(双方未履行の)場合、買い主側に契約解除権は認められないことになっている。(納得できないと思いますが……)売り主の再建を優先するためだ。そのため、売り主が自ら解除を申し出て手付金を返金してくれない限り、手付金が返る可能性はない。手付金没収による契約解除(手付け解除)以外の選択肢はないことになる。これに対し、工事が中止された場合には、買い主は売り主または管財人に手付金の返金を請求することができる。ただ、残念ながら手付金の保全措置を講じている場合を除き、全額戻ることは期待しにくい。手付金は「再生債権」といって、弁済の優先度が低い債権として扱われるからである。以上のような状況を招くおそれがあることから、高い“授業料”を払わされないためにも、住宅購入を検討中の方は、今後、売り主の倒産危険度にも注意を払う必要があるだろう。

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賃貸か分譲か!!?

いつの時代も世の中が不景気になると、居住形態について必ず「賃貸か分譲か?」といった議論が沸き起こる。将来不安が立ちこめ、住宅ローン返済への心配が台頭するためだろう。最高裁の司法統計によると、07年1年間に自己破産した個人の件数は約14万8000件にものぼる。2008年は12万9000件と減少傾向にはなっているが倒産やリストラ、ケガや病気など、住宅ローン返済を脅かす懸念材料は尽きない。(2006年は18万件を越えていた)こうしたリスクを負ってまでマイホームを手に入れることが本当に有益なのか?私も不動産取引業を生業にしている者とはいえ、今一度、顧客の立場で立ち止まって考えてみることも必要だろう。そこで、今回は分譲マンションの利用価値について改めて検討したい。ご存じ、マンションの権利関係は、建物が専有部分に対する区分所有権と共用部分に対する共有持分権、そして、敷地は敷地利用権で構成されている。土地・建物とも完全な所有権である一戸建て住宅とは大きく異なっている。所有権とは、対象物を「使用(住む)」「収益(賃貸)」「処分(売却や相続)」できる権利のこと。一方、区分所有権は、構造上区分された独立住戸の使用を目的とした所有権だ。どちらも所有権には変わりないため、マンションの専有部分内は所有者が自由に使うことができる。しかし、壁紙1枚はさんだ戸境壁は共用部分に該当し、勝手に手を加えることは許されない。極端な話、長いクギを壁に打ちつけることもできないわけだ。これでは何千万円もの大金をはたいて、一体、何を手に入れたのか?…… 疑問に感じるのも無理はない。私が考えるに「マンションを買う」とは「空間を買う」こと。マンションは「空間消費財」なのだ。区分所有者が単独で自由にできるのは、天井と壁で囲まれた「空間」のみ。その他はすべて全員の共有財産となる。決して、個人の単独資産にはならない。「分譲なのだから100%自分の自由になる」と考えがちだが、現実は違うことを知らなければならないだろう。「分譲」という言葉に惑わされてはならない!!ということだ。

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2010年、これからの不動産セールスとは

私事だが、最近、やたらと証券会社から新商品の勧誘を受けるようになった。高利回りの外貨建て債券や公募増資された銀行株など、会社の電話や携帯にまで、時と場所を選ばずセールストークを聞かされている。リーマンショックは殆どの投資家の資産をも直撃しており、私の顧客の一人は、保有している株式や投資信託はいずれも額面割れ(購入価格を下回り)売るに売れない塩漬け状態になっているとのこと。にもかかわらず、そんなことは“お構いなし”とばかり「毎月分配なので安定収入になります」「円高の今こそチャンス」と担当者の鼻息は荒いらしい。彼、彼女らが悪いわけではないが、口座が多額の評価損であることを知りつつ、さらに金融商品を売りつけようとする姿勢にはひと事とはいえ不快感を隠せない。顧客の利益は二の次で、ノルマ達成が最優先課題となっているような企業体質には閉口する。消費低迷・販売不振といわれて久しいなか、こうした販売手法を続けていては、企業の存続すら危惧される。では、本来、どうあるべきなのだろうか。売らないことが結果として売れる「引き」の販売手法が理想の営業スタイルと私は考える。ノルマを否定するつもりはないが、その達成のためにデメリットやリスクを十分に説明せず、また、利幅の大きい商品ばかりを売ろうとしていたら大問題だ。住宅購入ともなれば、なおさら住み手の立場に立った販売姿勢が欠かせない。「買わされた」と感じるような押し付け的営業ではなく、買い手目線での接客が重要となる。時には購入中止を勧めるくらいの度量があってもいいだろう。「押してもダメなら引いてみろ」という格言があるように、一歩引いて相談役に徹することが、顧客満足度にも売り上げにもつながる。相手の痛みが分かる営業マンこそが、トップセールスマンになるのは自明である。

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区分所有建物、マンションについて

 2008年、アメリカの金融危機から端を発した世界経済の混乱、大手ゼネコン、不動産業者の破綻で住宅産業業界はまさに氷河期をむかえています。政府の発表では、戸建て住宅、マンションを含めた新築住宅着工件数が軒並み前年比を下回り様々な対応策が検討されているところです。その大きな原因となったのは、耐震偽装問題であり、今となっては時代とともに風化傾向の中、マンション等集合住宅は建築基準法の改正で建物のチェック体制が二重になり、大幅な着工の遅れを生みだす結果となってます。問題となったマンションの居住者、購入予定者などその殆どの方が、住めない住居の住宅ローンをかかえており、その方々への早急なる支援対策を政府は実行しなければなりません。金利の据え置き期間が2年だとか、こんなものでは到底これからの解決策にはなりません。一方建築業者には10年間の瑕疵担保『欠陥があれば、の意』保証が義務付けられましたが、消費者としては不安が残るところです。都会型で土地の負担が軽減され値段的にも手頃なそんなマンション、他人同士の集合体で同じ建物に居住する形ゆえ、マンション自体の法的なあり方が、難しくまた解りづらく、更に複雑にさせています。例えば、専有部分と共有部分、前者は自分の物、後はみんなの物という事ですが、家の中は当然自分のものです。しかしベランダ、窓ガラス、玄関の外壁、天井、門扉などはどうでしょう?みんなの物となります。なにかが壊れて修理する場合、全員で他人の分も負担しなければなりません。また自分の車が、住民の子供たちにサッカーボールでへこまされたら、責任は誰に・・・などなど問題は様々です。そのような問題も踏まえたうえで、マンション購入をお考えのお客様にも適切なアドバイスができると確信しております。そんなお客様の声をメールでお聞かせ下さい。

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竹富島の住宅建築事情

石垣島から、沖合5,5キロほど位置する周囲9,2キロメートルの小さな島、竹富島は、白浜ビーチの風景もさることながら、まるで箱庭のように美しく立ち並ぶ民家に心ひかれる島だ。今から480年前の琉球王朝時代、八重山統治の中心地だった時期もあり、今でも当時の役所跡である(蔵元)が残っていて当時の面影を残している。この島の農村集落は、昭和62年に国の重要伝統的、建造物群保存地区に指定されたため、家を建てるために家主は、こまかい規制に従わなければならない。どんな規制かといえば、家のまわりには必ずサンゴの石垣(グック)を造らねばならない。また、入り口から入ったところにグックと同じ高さの目隠しを造る。これは(ヒンプン)と呼ばれ、島では(マイヤシ)とも呼ばれている。家は平屋でなければならず、屋根はもちろん赤瓦を一枚一枚漆喰でつなぐ沖縄独特のもの、家はスギ板張りで、柱はイヌマキの木を使う。母屋(フーヤー)は南向きに造り、台所(トーラ)との間隔を3メートル以上離す…などなど、ほかにもいろんな決まり事がある。こういった努力のおかげで、昔ながらの景観を今に伝える美しい島、それが竹富である。

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沖縄での賃貸契約…ウチナーンチュの保証人が必要?

沖縄に住みたい!!と思っている本土の方は実に多い。温暖な気候、のんびりした風土、温かい人柄…観光で訪れてから沖縄の魅力にとりつかれ本気で移住を決めてしまう方も結構います。私のWeb,沖縄ロングステイのページでも紹介しているが、賃貸契約(アパート等)での沖縄移住の場合、簡単にいかないことが多いと聞く…それは沖縄で住む部屋を探すときに、不動産屋で沖縄出身者の保証人を1〜2人立てなければ賃貸契約を結べない場合があるためだ。これは、かつて本土の人が家賃を踏み倒してトンズラしてしまったことがよくあったためで、本土まで取り立てに行くには大変で、また探すのも一苦労、そこで保証人を立てる制度が生まれたのである。しかし本土からのお客様で沖縄に親戚、知人がいる方はまれで、やはり移住は無理なのか?…そんなことはない!!それをクリアできる裏ワザもある。ひとつは、保証人協会にお金を払って保証人を立てる方法や敷金、礼金などとは別に保証委託金を納める方法もある。ちなみにこの保証委託金は退去時に返金される。ただ、地域や不動産会社によっても異なるため、最初に確認することが重要である。沖縄移住の第一歩、それはまず部屋探しで、お気に入りの物件に巡り会うためにも保証人になってくれる方がいれば一番良いのだが…それとも友人をつくることから始めたらよいのか…ただ、私のところでは保証人は不要である。


307.jpg借地権

建物の所有を目的に、地主から土地を借りて使用する権利のこと。借地権の契約期間は最低30年以上。借地人が更新を求めた場合、同一の条件で契約を更新しなければならず、更新後の契約期間は1度目が20年以上、2度目の更新以降は10年以上。地主が契約更新を拒絶できるのは正当事由がある場合のみ。定期借地権と区別するために普通借地権ということもある。また、借地権には、地上権と土地賃借権の2つの種類がある。


07070820B5B5B8CDA5ECA5B8A5C7A5F3A5B9.jpg地上権

借地権の種類のひとつ。地代を支払う義務はあるが、地主に断ることなく自由に売買したり、また貸しや建て替えが可能。地上権を設定すると地主に登記を請求することができるので、抵当権を設定して地上権を担保に融資を受けることもできる。借地人の力が強く、所有権に近い。民法では地上権を「他人の土地に於て工作物または竹木を所有するためその土地を使用する権利」と規定しており、所有権と同じ「物権」に分類している


1024-768-1.jpg056E96BB-160A-43AB-900B-EFF511CF3ED8.gif定期借地権

契約期限が来た時に契約の更新がなく、建物を取り壊して更地にして返還する必要がある借地権のこと。契約期間の延長がなく、立退料の請求もできない。借地借家法では次の3つの種類が規定されている。契約期間が50年以上の一般定期借地権、同10年以上50年以下の事業用借地権、そして同30年以上で、建物付で土地を返還できる条件の付いた建物譲渡特約付借地権。新築住宅の供給では一般定期借地権のタイプが一番多い。



jp-8-2620.jpgお探しの物件はどんな物ですか?

アカギ興産では、お客様ひとりひとりに合ったご希望の売買物件をお探しします。例えば緑に囲まれた自然の中で暮らしたい。ちょっとした商売をやりながら、また自家製菜園を作りたい。絶対に海の視えるところ、或は海の近く、生活便利なところ、子供の学校の問題など数えたらきりがありませんが、それでも希望に近い物件は必ずあるものです。そんなお客様ひとりの声を大事にして物件をお探しします。お客様の声をメールでお聞かせく            ださい。電話でも結構です。


elm-002247.jpg 新年度に向けてお部屋は決まりましたか?

賃貸物件に関しましてアカギ興産は、本島北部地区を中心に活動しております。春の4月、新年度に向けてお客様のお部屋探し、或は商売を始めようとされるお客様につきましても、貸店舗などさまざまなニーズに対応すべく賃貸物件を全力で探させて頂きます。場所、間取り、値段を含めましたお客様のご希望の声をメールか電話にてお聞かせください。


z-IS241-015.jpg 沖縄について、もの申す。

沖縄について、いろんな方々からの声を集めるコーナーです。例えばこのウェブサイトの感想、沖縄に行ってこんな事があったよー『楽しかった事、ムカツク事、感動したこと、アメリカ〜について』。これから取り上げてほしい情報の配信、健康長寿について、方言教えて〜。など様々な疑問、質問にもできる限り答えていこうとおもいます。このコーナーを通して皆さんが沖縄をもっともっと好きになってくださるように、願いをこめて熱い            熱い配信に努力します。メールにてどしどしお寄せ下さい。